2015-04-29
經濟日報 記者郭及天／台北報導

永慶房產集團身為科技房仲的領航者，不斷因應時代趨勢創新服務模式，2014年獲得12項指標大獎殊榮，永慶科技創新服務獲得政府肯定，今年獲經濟部邀請參加國家級展覽「解密科技寶藏」，為房仲業唯一。

財政部便民措施又添一樁。財政部國產署今天宣布，自7月起，國有不動產租金及使用補償金收繳方式，開放民眾至全台四大超商繳納，而且不收手續費，全台據點超過1萬家，讓國有不動產使用人能更輕鬆便捷完成繳款。

實價網成虛價網？房仲：實價登錄早已打折扣

好房網News記者黃慈雯／整理報導 實價登錄制度上路至今已快滿3年，不過市場上以「實價登錄之名，行炒房之實」的情形不斷傳出，而最常見的手法不外乎是左手換右手、先買後拉抬等，目的都是要墊高租金、炒高房價，使得中低收入戶成為這波實價登錄炒作下的受害者，房仲業者表示，實價登錄雖然有助民眾了解行情，但其中卻藏有許多漏洞，實價登錄的美意早已受到影響。 實價登錄暗藏陷阱多，民眾除了使用資料時要小心謹慎外，最好具有專業解讀能力的仲介或地產業者諮詢。（好房資料中心）

發佈日期：2013年1月10日

行政院消保處公布新的成屋買賣定型化契約，對凶宅、房屋格局、延遲交屋有更嚴格規範，­未來賣房子除了註明持有期間是否曾發生自殺，也得說明持有之前是否有人橫死，以及確認­屋主是否知情，未依規定將可處以6~150萬元罰款；以往只有記載交屋時間，現在增加­違約條款，不按時交屋，買賣方除可請求每日支付總價萬分之2的利息賠償，更需支付與已­付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。

成大光陰故事

「台南羅馬假期」

在台南各區都有會館，讓到府城觀光遊憩,出差考察，品嘗小吃等有一個舒適的落腳之處，同時也解決台南市拼觀光確無法讓過夜的旅客順利訂到飯店房間的難題。

〔記者洪瑞琴／台南報導〕交通部觀光局製作「遊台灣」宣傳美食篇 ，最近在網路瘋傳，推介的廿七項美食中，取材台南的就占十五項，全都入鏡「上菜」，令網友大讚「台南美味完勝」！

南市觀光旅遊局表示，交通部觀光局去年四月就委製發行六支台灣旅遊宣傳短片，美食篇是其中一支，後半段美食推介全是台南景點，該局完全沒有介入協助拍攝，能獲得如此青睞，顯見台南「美食威力強大」！

2015年04月18日 17:59             記者吳順永／台南報導

由台南市成大校友文教基金會與新境界文教基金會共同
圖說：賴清德市長分享打造「低碳綠能幸福大台南」藍圖。

主辦的首場「新能源工作坊」，4/18在台南成大綠色魔法學校召開，台南市長賴清德進行專題演講，分享打造「低碳綠能幸福大台南」經驗，同時新境界文教基金會也提出「新能源政策願景與策略」報告。

一,永康物流及轉運服務設施專用區，面積15公頃，開發方式:市地重劃，106年完成

台南中國城今年將拆除，市府將辦理國際標進行改造。（記者蔡文居攝）

〔記者蔡文居／台南報導〕曾盛極一時的台南中國城，台南市政府將於今年啟動拆除作業，並斥資2.1億將中正路、海安路納入改造，希望翻轉改變沒落的中國城、中正商圈，全案將辦理國際競圖，於4月22日下午在台北福華大飯店舉辦招標說明會。

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台南市副市長曾旭正、都發局長吳欣修今天召開記者會宣布，「府城軸帶地景改造國際競圖（中國城地區工程設計監造）」國際競圖活動起跑。競圖設計範圍包括現今中國城商場、中正路及海安路地區，總面積5.46公頃。

吳欣修表示，中國城原本打算爆破拆除，但因國內沒有先例，也沒有保險公司願意承保，因此將改用其他方式拆除，預計今年便會啟動拆除作業，工期約半年。

引用：自由時報

台南優質社區

◎北區

富立： 富立和鄉曲  、 富立知安根、

太子： 太子生活公園  、太子時尚清泉  、太子天地  、太子萬通世界 、

太子翰林居  、   太子攬翠樓　、 太子文元　、太子紐約57街  、

太子文元會館   、 太子時尚樓  、 太子龍  、 太子西雅圖、太子世紀莊園、

太子世紀綠邑   、太子世紀帝國 、太子世紀金典、太子四季花園 、

太子美學  、  太子縁宿  、 太子綠邑  、

皇龍： 皇龍站前CASA 、 皇龍公園特區 、皇龍第一園 、皇龍金生金世 、

皇龍臻園 、皇龍好事多 、皇龍好事多 、 皇龍太皇園、

百慶： 百慶歡喜大和 、百慶學府  、百慶春秋  、百慶經典  、百慶歐風村  、

百慶四季森活、百慶首席  、

力漢：力漢天富 、力漢寬庭、力漢青庭、力漢天韻、力漢天龍、力漢人間、

台邦：台邦天下、台邦法蘭西、台邦大歐洲、台邦高峰會、台邦植村秀、

台邦書香院、台邦英格蘭、台農富隆居 、台農藝術街 、台農傳家堡、

良勳：良勳2  、良勳年年如意  、良勳育德之星  、良勳雲頂  、

穩富：穩富文元佳園  、穩富文元佳園NO.8  、



雕刻家、府都E.M、陳慶實業-創世紀、翰林苑翰林別莊、好瀚俠隱 、好瀚天琴、統一帝景、統一時尚經典、隆富真善美、隆富日出、千興帝國、大御子曰No.6 、大御學苑、大隆桂棠東、大隆新世紀、大聖國家、大聖御庭、大道新城、大漢天威、公教大樓、公園麗緻、友城真愛、日東昇ARCH、世貿天廈、台南花鄉、台農富戶巷、四季風情No2、全輝原生館、全輝時尚都會、名人家園、成功錄、百宸百仕如意、志成大廈、佳園城峯、佳園御品、來來大廈、宗大王品、宗弦吾居樹、尚欣林語堂、尚欣欣邑、尚欣欣居、東泰造紙、欣大合家歡、知音悅大囍田、南寶儷園、春田春虹水樣、家億綠邑晶采、桔昌心墅、站前店王、笑傲江山、郡豐陽光花園、郡豐橘郡、乾元帝王、乾元神話、御品佳園、御鼎雙璽松下館、甜甜家園、統穩天廈、統寶生活家12、連建大可居、都會小館、勝田悅讀、富鈺、敦煌特麗屋、敦煌愛悅、貴族大廈、超級贏家、隆富贏家富裔、實踐三村國宅、榮邦臻美、福崗寬庭、福崗寬庭3皇、綠光共有城市、廣禾原砌、穎漢傑作9、翰元大有、興南大樓、豐園、囍莊、囍莊官邸

◎安平區

富立：富立21世紀  、富立相對論  、永恆天詩  、

府都：府都大世紀  、府都世紀觀  、府都白鷺灣  、府都白鷺灣2期  、

府都通商大樓  、府都領航天下  、府都觀世紀  、

國泰：國泰富貴龍門、國泰華園、國泰新都、

百慶：百慶六本木  、百慶健康新宿  、百慶慶平  、

東岩：荷蘭海韻  、荷蘭首府  、荷蘭E.HOME、

大隆：大隆世界觀NO2、大隆威尼斯、大隆美河館、大隆新香港、

水雲間、My Island、台邦天第、台邦新世紀、河邊春夢、長谷海頓、長谷畫時代、南國、星光水悅、伯納伯森、都會假期、瑜舍、地中海、多摩新第、名人世家、名門天下、良勳雲門、佳南名邸、佳園英倫、和宜閱讀左岸、府城欣象、府城鉅星、府政銀座、力漢念真情、十三王朝、上河院、凡爾賽、大唐帝苑、大順名宮、川富府城大地、川普大地、公爵大樓、天賜良緣、太古廣場、太普墅之旅、太普墅風景、巴黎春天、世華廣場、卡爾名第、台南新境、市政王朝NO1、市政王朝NO2、市政傳奇、永華富邑、兆耀愛琴海、好泊村、式淟京華、式澳慶平大樓、至尊天廈、西班牙、昊鼎門第、欣大合家歡NO.8、欣美雅特貝特、采邑、南紡健康城、品富天廈、建平大樓、春田I Life、春園海景知音、柏谷法嵐斯、洪業慶平最愛、皇朝尊龍、皇朝麗景大樓、美夢成真、香榭大道、唐邦大樓 、泰辰市政森活、海景富邑、海誓山盟、神龍大樓、御品天下、現代摩登五期、連長鴻禧園一期、都會生活家、喬大金品、富碧公園、寓莊大城、寓莊囍園NO5、惠丞大撰、敦煌好旺角、朝代一期、朝代王國、朝皇貴族、華美皇都、華康柏麗、華馨園、貴族天下、陽光城堡、陽光新加坡、陽光歌德、隆城豪景大廈、萬客隆巨星、萬福金象、碧波飛NO.2-天容海色、福壽祿、綠園大道、豪門江山、賓士皇宮、億萬居、德門電寓、摩登家園、翰林居、臻品、親愛寶貝、錦上大樓、麗喬公寓、儷景富邑、歡喜樓

◎中西區

富立：富立D.C、富立再地淳、富立欣墅、富立頂美人生、

皇龍：皇龍湖美  、皇龍湖美天河  、皇龍湖美名園  、皇龍湖美名園  、

皇龍新世界  、皇龍鼎美  、

百慶：百慶中城一品  、百慶府前靜巷  、百慶富裕人生  、百慶富裕湖美  、

定泰：定泰成功四季    、定泰水樂集、

太子LV、湖美千利修、愛您館、綠海 、遠東YES、巨盈夢時代、美麗佳園、宗大頂美靜巷、宗大湖美霞觀、荷蘭湖美、千利修、大傳WH、大學士、中山大臣、五妃名人巷、太平洋華城、光耀明湶間、安慶時尚米蘭 、尚宏湖美大石靜、明華園、南師D.C、晉暉湖美臻品NO1、泰利京都府設、陳慶摩登世紀、頂美院、敦煌頂美公園

◎東區

◎南區

◎安南區

近十年全國房地產贈與件數資料來源：內政部統計月報 製表：游智文

2015-04-13 14:37:25聯合晚報 記者游智文／台北報導

 房地合一課稅箭在弦上，業者發現，新稅制的自住免稅條款，為贈與不動產開了一扇賣屋免稅巧門，業者預料這將使國內不動產贈與風氣持續延燒，贈與件數將居高不下。

永慶房產契約部經理陳俊宏表示，已有不少父母發現此一「巧門」，趁現在議價空間較大，積極購屋，打算房地合一上路，就把房子贈與小孩；這也是中低總價產品近來買氣回溫的主因。

財產交易所得

【MyGoNews林湘慈‧蕭又安‧方暮晨/綜合報導】民眾來電詢問：2013年度出售房屋，已依財政部頒定標準申報綜合所得稅財產交易所得，為何仍收到國稅局輔導申報函？

財政部國稅局表示，所得稅法第14條第1項第7類規定：「財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額」。個人出售房屋係屬財產交易所得，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，應依法核實計算申報；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之，且在核課期間內，如經調查另行發現課稅資料，稽徵機關仍應依法補徵或並予處罰。

民眾雖已依財政部頒定標準申報當年度出售房屋之財產交易所得，稽徵機關仍得另行調查，並無納稅義務人得選擇按財政部頒定標準，申報出售房屋之財產交易所得之規定，所以方小姐收到國稅局輔導函時，如核計有財產交易所得，請自行檢視計算後補報財產交易所得並補繳稅款，以維護自身權益。

作者：MyGoNews方暮晨

引用:My GoNews 買購.房地產新聞

千萬買到傾斜屋 判退款276萬                    （中央社記者蔡沛琪台北14日電）

鄧姓男子花了1650萬元買下台北市一處公寓，交屋後才驚覺買到傾斜屋，訴請賣家減價。最高法院判賣家應退還276萬元定讞。

法院判決指出，鄧男於民國100年1月花了新台幣1650萬元在台北市和平東路買房，簽約交屋後，鄧男聽說「附近都是傾斜屋」而大吃一驚，找土木技師公會鑑定發現房屋最大傾斜率是1/40，幾乎達到建議拆除重建的程度。

他主張房屋有重大瑕疵，賣家顏姓女子出售前卻隱瞞屋況，因此訴請顏女退還276萬元。顏女辯稱，房屋傾斜程度顯而易見，用肉眼就能看出來，當初斡旋時有說「裝潢時有拉水平」，已告知對方。

歷審採信房仲證詞，連專業房仲都以為顏女說的「拉水平」是指把地板拉平、拉直，況且顏女先前委託其他房仲賣屋時曾坦承房屋傾斜，卻無法證明她有事先告知鄧男。房屋傾斜不像漏水顯而易見，買方難以依正常的看屋程序發現瑕疵。

法官依北市不動產估價師公會估計，認為這戶房屋因傾斜而減損16%的價值，判決顏女應退還276萬元給鄧男。案經最高法院駁回上訴定讞。1040414

引用：Yahoo奇摩新聞

2015/04/14   好房網News記者蔡佩蓉／採訪報導

房地產不僅會隨著時間增值，出售時更是可以節稅。以一般自住民眾來說，房屋持有20~30年出售換屋，可能面臨1筆金額不少的土地增值稅，土增稅也是一般自住房屋交易當中最重的稅負，此時民眾不妨可記住土增稅重購退稅規則「時、地、人、皆、綁」，只要2年內「先售後買」、「先買後售」皆可達到節稅效果。

換屋民眾可善用重購退稅，入新厝還能節稅。

（中和高中門口街景，附近多為屋齡很高的老屋。（好房網News記者 陳韋帆／攝影）

高雄市西區稅捐稽徵處人員指出，民眾可熟記5大原則，第1、時：在2年內出售及重購自用住宅用地，從購買（或出售）土地「完成移轉登記」的2年內到「訂約日期」計算。

第2、地：重購房地產的價額高於出售房地產價總額，扣除已繳納土地增值稅的餘額，剩餘的即可退稅；第3、人：土地出售和重購的所有權人必須為同1人；第4、皆：出售和重購的土地皆要符合自用住宅用地的規定。

第5、綁：從完成登記移轉日開始，重購的房地產在5年內，再行出售、移轉或改作其他用途，會追繳原退還稅款，且必須注意舊房與新購房產辦竣戶籍登記，出售前1年必須內沒有營業或出租使用。

引用：好房網

房地資訊     工商時報2015/2/12

內政部營建署長許文龍昨（11）日表示，今年啟動公設保留地解編計畫，全台2.5萬公頃公設地，四年內完成解編檢討，可望還地於民，以市值計可減輕地方財政逾10兆元財政壓力，未來可變更為住宅或商業用地，讓地盡其利，土地價值可望翻倍。

六都初步清查結果，台中縣市合併後公設保留地合計6,188公頃最多，其次新北市5,949公頃，台南市2,411公頃、高雄市2,403公頃、桃園1,556公頃，連台北市都有1,314公頃。一旦解編，雙北市可望找到土地，展開青年出租住宅建設。

許文龍昨天在年終記者會表示，四年「都市計畫公共設施用地專案通盤檢討計畫」，今年正式啟動，因應少子化等人口變遷而用不上的公設保留地，依區位 性質檢討，尤其初生嬰兒未來大幅減少，學校用地公設地很多地方用不到，可優先解編釋出土地。最大獲利者為被劃設為公設地地主及地方政府。

內政部祭出2.1億元補助款，加上各地方政府自籌，計投入2.98億元將進行全台都市計畫公設保留地大清查，有一半縣市政府已完成清查的委辦計畫，九個縣市才剛上網公告徵求委辦單位。

許文龍說，目前未徵收的公設地有2.5萬公頃，解編後有回饋地，有助減輕地方取得公設地財政壓力，更可籌措公共設施經費財源，地盡其用，更可保障地主權益，具一舉多得效益。

檢討公設施解編是一項「還地於民」計畫，目前土地劃入公設保留地之地主，只能蓋臨時性建築被動等待徵收，一旦解編土地價值可望翻倍。官員說，必須 透過都市計畫變更程序完成解編程序，地方政府清查後認為可解編公設地需公告徵求民意，若民眾同意地方可提施政藍圖計畫草案，再公告供民眾閱覽。

依地方都市計畫性質及需求，有些公設地可轉型為住宅及商業用地，但必須經二級制審議，先送地方都委會同意，再送中央都委會審議。其中地主以領回五 成為原則，另須回饋五成負擔公共設施，因此地方政府取得五成回饋地後，可規劃公園綠地，也可以變更標售住宅或商業用地，政府也可給合地主聯合開發，籌措公 共設施建設財源。

出售持有未逾2年農地，奢侈稅相關課徵問題報您知

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】宜蘭縣政府地方稅務局表示，出售持有未逾2年都市農地且地上已有農舍者，其再移轉時未向地方稅捐稽徵機關申請依土地稅法第39條之2不課徵土地增值稅，仍須申請農業用地作農業使用證明書，才能避免課徵「特種貨物及勞務稅」(俗稱奢侈稅)。

該局進一步說明，依據奢侈稅條例第5條第4款規定，經核准不課徵土地增值稅之土地，非屬奢侈稅之範圍。因此，土地所有權人於取得土地後2年內再出售他人，如符合農業發展條例第37條第1項、第38條之1規定而未申請不課徵土地增值稅者，仍應向農業主管機關申請核發該筆土地作農業使用證明書，留供國稅稽徵機關查核，才能避免被課徵奢侈稅。

該局另指出依同條例第2條第1項第1款規定，農業用地素地因非屬前開規定所稱依法得核發建造執照之都市土地及非都市土地之工業區土地，故毋需再申請核發上開證明書，仍可排除課徵奢侈稅。

該局特別提醒民眾，出售土地前應審慎評估，多了解相關稅務問題，才能保障自身權益。

引用:mygonews news

中央廣播電台／陳林幸虹   2015年04月10日

全台灣到處可見違法興建的農舍，農委會決定6月底前完成「農舍興建管理辦法」修正，未來必須是健保第三類、也就是實際從農的人以及農保投保者才能興建，以防止農地持續被炒作，並有利於年輕人從農。農委會水保局今天(10日)指出，由於辦法修正屬於行政命令，如果各界都沒有意見，預計最快7月就可以上路。

農舍本應該是給務農農民居住，台灣現在卻湧現違法農舍的現象，未從農的民眾建起豪華農舍營利，導致農地價格飆漲。

台中地區農會總幹事賴溪松指出，以台中來說，農地售價1坪已經高達新台幣12至18萬，最便宜的也要6萬起跳，使得真正想從農的人買不起農地。他指出，由於農舍的水、電有優惠，因此不少假農民買農地蓋農舍，作為招待所、民宿或是蓋工廠，使得周遭的農地污染相當嚴重。賴溪松說：『(原音)會用一些人頭買，買農地的話，不用自耕農，不見得也要參加農保，主要是買農地蓋農舍，裏面的裝璜都會比較便宜。』

根據農委會水保局的清查，從2008年(民國97年)到2013年(民國102年)共5年期間，全台共興建了1萬6,338筆農舍，但其中實際從農、具農保身分者卻只有6,336件，比例只有38.8%，可見有6成農舍是不具農民身分者所興建。農委會決定6月底以前要完成「農舍興建管理辦法」修正，未來必須是健保第三類、也就是實際從農者及農保投保者才能興建，以防止農地持續被炒作。水保局局長李鎮洋說：『(原音)我們草案如果在6月底前提出來，然後預告，預告完之後，大家都沒有意見，依照程序就公告實施。公告實施都沒有問題就很快，程序完成就可以實施，如果中間大概都沒有意見，行政程序就再處理，開會和協商。』

水保局也指出，由於辦法修正屬於行政命令，如果各界都沒有意見，預計最快7月就可以上路。

引用：中央廣播電台新聞

李長津

 您好:

        我是李長津，民國86年從台中來到了台南，剛到台南時，為了尋覓心目中的房子, 找屋看屋8年多，這8年接觸了不少代銷及房仲，看屋看出興趣來了，還研究了些 風水 地理。
        因為自己是買屋的過來人，很能感同身受買屋者要的是什麼，民國94年9月在 代銷-（專賣新屋、預售屋）很受客戶愛戴，客戶一直幫長津介紹客人，可惜 長津 在代銷賣的房子無法滿足眾多的客人，為了能服務更多的客戶，幫客戶及客戶的親朋好友找到心中理想的家，民國95年3月1日到仲介公司（住商不動產），這間仲介公司老闆本身也是建設公司老闆，因此 長津 也學到了房子的 建材配備、土地的規劃、格局配置、……，民國104年4月來到了永慶幸福團隊 學習雲端，隨著網路雲端的興起，長津利用現代化的工具，能更即時服務您及您的朋友，一起幫長津 按個讚 加油打氣喔！。


         該怎麼賣房子呢？大家的廣告不外乎：平面廣告、網路廣告這些，現在 長津 除了這些之外，還提供價值萬元以上的專業級攝影 幫房子包裝，把照片影音上雲端通路強銷，在網路上 長津 也加入了全省各地的房仲業務平台，可以將您的房子第一時間讓全省的業務知道。

         在台南的房仲業中，永慶幸福家團隊最為強大，以往各仲介公司都是喊出一店委託全省聯賣，但是往往效果不彰。現在 長津 在永慶幸福家 上班，才知道目前幸福家這邊可以帶給我的買方甚至是賣方最好的服務：何謂最好的服務呢？

• 對賣方而言：無非就是用最短的時間最高價的價格，來成功出售委託的房子。
• 對買方而言：無非是請仲介來幫忙找房子，短時間內找到合意的房子，談便宜的價格

以上皆有一個共同點，就是 時間，在 永慶的幸福團隊公司 裡，每個 屋主/地主 的委託，公司會利用雲端科技，第一時間通知400名業務，讓業務知道目前新進哪個案件。

        假設400個業務，都有一組客戶適合我們這間房子，那就有400組買方，400組買方怎麼可能會找不到一組買方來買我們這間房子呢？若是比較偏遠或者冷門的物件，400個業務可能只有50組客人，三個月帶超過50組買方，哪有可能會沒有買方出價呢？

 ●為什麼現在商品都要放在大賣場才能賣的好呢?

        因為他們建置了一個廣大的 銷售通路，消費者都會到這邊來採購比價。大潤發，家樂福，Costco,全聯，7-11,全家……等等，永慶的幸福團隊 就是這樣，全國誰不知道永慶  幸福家團隊 去年統計，平均6小時就成交一個案件。

        全台南只有 永慶幸福家團隊 才有這樣驚人的數據，而在永慶我們幸福家也是全國第一的銷售團隊。

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大台灣旅遊網／邱偉誠     2015年04月11日 22:32

即使現在因為下雨天氣溫微涼，但仍澆不熄大家愛吃冰的樂趣，台南安平二十年老字號豆花店周氏豆花自即日起推出玉井芒果雪花冰，點購率超越所有冰品系列。

安平周氏豆花店老闆娘表示，芒果冰系列當中，當屬玉井芒果杏仁豆腐雪花冰最具人氣，也代表台南味，因為芒果不僅用的是台南玉井產地，在雪花冰上面的自製手工杏仁豆腐，更是台南古早味美食代表。

除了芒果冰稱霸冰品之外，新推出的北海道牛奶紅豆雪花冰，排名更是當仁不讓，緊接在玉井芒果杏仁豆腐雪花冰之後。老闆娘說，雪花冰本身是牛奶成分，再加上自家熬煮的綿密紅豆，口感不輸給傳統古早味的紅豆牛奶剉冰。

而要吃到最新鮮的芒果，老闆娘說即日起到9月時的芒果最新鮮也最對時，要嚐芒果冰就趁現在。（攝影／邱偉誠）

台南安平豆花冰品‧周氏豆花：http://062238773.tw.tranews.com/
大台南旅遊網：http://tainan.tranews.com/

引用：Yahoo奇摩旅遊新聞

房子蓋好別急著搬　驗屋請你跟我這樣做

2015/04/07 19:23

圖 、文／張聖奕





由日勝生興建的浮洲合宜宅，已經由上週開始陸續進行驗屋工作。雖然房屋售價比起現在房價便宜不少，但是畢竟是許多人在人生中第一間房子，存款薪水幾乎都在這間新房上，因此驗屋的工作也就顯得特別重要。這次好房網受某屋主邀請，前往浮洲合宜宅陪同驗屋。以下我們就用照片的方式呈現，讓各位第一次驗屋就上手。



驗屋區分土建與機電兩大部分。土建就是包括門窗、衛浴設備、廚具設施、曬衣設施以及天花板、地磚、油漆等非電氣的屋宅內設施。至於機電部分，就是電燈、開關、煙霧警報器、電鈴、電話線路、插座、有線電視訊號等。

大型建商都會有機電土建人員帶著工具陪同檢驗。未來的屋主也可以自備相關檢驗用工具，例如檢查地面、牆壁、磁磚用的塑膠槌。檢查水平用的水平儀等。也可帶著手電筒、乒乓球（檢查地面與桌面水平）、相機等器材。檢驗當下寧願龜毛，也不要因為一時疏忽而日後變成棘手問題。

到了驗屋點，先別急著開始檢查，先瞭解一下等會要驗屋的步驟。

驗屋 合宜宅

這次驗屋的示範地點為浮洲合宜宅A2 14樓。

驗屋 合宜宅

電梯、走廊等公共設施（公設）要等管委會成立後，由管委會與建商聯合進行查驗，待通過後就會由建商移交給管委會進行管理。

驗屋 合宜宅

不過既然是日後要居住的地方，還是可以先看看是否有缺點。

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陪同驗屋的日勝生人員已經準備就緒。

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不少未來的屋主則群聚在外交換心得。

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一般而言，驗屋只能檢查看得到的地方，例如門窗是否開閉順利，有沒有歪斜。牆面與地面部分是否平整，地磚裁切是否整齊、磚與磚之間的接縫是否平直無破損等。網路上有不少人製作了驗屋檢查表，可以下載來參考。

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驗屋時不要一個人去，因為可能有很多項目會由不同負責人員同步進行檢驗。在驗屋前可先分派工作，例如A負責全屋的電氣與網路、電話、有線電視訊號是否正常。B負責所有與水相關的檢驗等。遇到問題就請驗屋人員確認，並且自己要拍照。（圖為進行電話線路與有線電視訊號檢驗工作）。

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只要發現問題，立刻跟陪同檢驗的建商人員反應並登錄在檢驗表中。

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地磚與門框的接合處要特別注意，因為在這個部分地磚為了遷就門框形狀，大都會進行裁切，這時候就要仔細檢查門框與地磚的接縫處是否有確實填實、地磚是否有色差發生。有的話就先標示後拍照，然後要求換掉，完全不用客氣。

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陪同驗屋人員正在標示有問題的地方。

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後陽台大都用來當成洗衣、曬衣的地方。因此所有配屬設施都要完整並可順利使用，排水也要通暢。

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大部分新屋建商都會贈送抽油煙機、瓦斯爐等基本廚具。雖然是送的，其實也等於自己花錢買，因此所有櫃子都要打開關閉看看是否順暢沒有歪斜，抽油煙機是否運作順暢，瓦斯爐點火是否有正常，所有燈光照明是否正常。

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牆面磁磚也是檢查重點，不能有破損與接縫寬度不一。

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水龍頭打開，注意水流是否正常、洗碗槽排水是否通暢。

檢查流理台與牆面地面填縫是否確實。

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遇到問題進行標示時，要反覆確認陪驗人員是否有註記起來。

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雖然日後進行裝潢，最後牆壁會重新漆上油漆，但在此之前，起碼牆壁要平整，不能有凹陷突起。

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記得抬頭看看梁柱是否平整。牆面轉角與梁柱轉角有沒有破損不平之處。

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浴室的燈光、排氣設施、蓮蓬頭、水龍頭是否運作正常。馬桶也多按把手幾次，確認排水、儲水一切順利，管路不漏水，地上不會有阻塞現象發生。

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工程在進行時，難免會因為機具裝備進出造成碰撞造成門框破損，遇到這種情形也不必客氣，輕微的就是補好，嚴重的就是整個抽換掉。

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牆壁遇到這樣的情形請建商補土後磨平即可。

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我們不能一把火來試試看消防設施是否運作正常，但是每間房間灑水頭是否都有裝到定位則是一定要確認的地方。

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現在的地磚鋪設方式都很先進，許多建商都會用雷射進行水平調教，遇到不平整的地方就記錄下來，請建商改善。

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抓到洗臉台排水管漏水。

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發現問題就是立刻請陪驗人員進行確認。

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浴缸可注滿水後放水，看是否有漏水、溢水是否正常排放，浴缸是否有裂縫、水塞是否可確實塞緊。另外蓮蓬頭運作是否順暢也是檢查的項目之一。牆壁上的壁磚比照地磚確認有沒有破損龜裂或者是缺角。

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排氣扇運作也要檢查。

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檢查洗手台周圍填縫是否確實、並檢查水龍頭開關、檢查只水塞以及溢水孔。

多次急促開關水龍頭，是否會產生不該有的空氣撞擊聲。

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嘖嘖嘖嘖...地上寫了一堆紅字，看來要改進的地方可不少。

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窗戶多開啟關閉幾下，檢查是否滑順，另外安全鎖也要開關幾次，確認可以正常上鎖，氣密性是否量好。

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現在的社區大都是光纖到府，請陪檢人員進行光纖運作測試。

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無融絲的總開關每個都要測試，多開啟關閉幾下確認都正常。

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測試並檢查所有窗戶是否有歪斜無法緊閉的現象，隔水膠條檢查是否有破損、窗框與牆壁間是否有空隙。

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陪檢人員利用小夜燈測試所有插座通電正常。另外每間房間的有線電視訊號也都要進來。

要特別注意地方在於插座或開關部分有沒有裝置歪斜露出裡面的水泥凹槽。

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檢查灑水裝置與冷氣排水管道是否正常。

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門框有沒有歪，門是否平整，檢查的方式很簡單，先開關門幾次，看是否順暢，然後關起門來，用手指沿著周圍逐一壓按，若是有歪斜就會有回彈的現象。

在門鎖部分，上鎖解鎖幾次，確認運作正常並且是密合不鬆動，開關沒有雜音產生。

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門鉸鏈部分也要檢查。

這種填縫不實的就要要求改善。

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逐項檢查完成後，請陪驗人員再確認需改進事項，然後才能在驗屋單上簽名。

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近期房市向下反轉趨勢明顯，由於市場供給量不斷擴大，也促使自住、換屋族回籠進場，不過對於換屋族而言，房子到底是該先買後賣，還是先賣再買？一來除了怕受到房貸「第二戶貸款成數降低、寬限期審閱趨嚴」影響，再者，若是先賣再買，整家人該何去何從都是換屋族所頭痛的，房仲業者徐佳馨就建議，換屋族釐清「先買後賣」以及「先賣再買」才是進場的首要關鍵。

換屋族再次進場時最常遇到的問題，無非就是舊屋的買賣問題，近期受到銀行紛紛調高房貸授信政策影響，嚴格審核名下有房產且還有房貸的人，據蘋果日報報導，房仲業者蕭朝陽表示，換屋族若先把舊屋出售，或舊屋貸款已清償完成，在自身信用良好的情況下，銀行最高還是會給予7.5成～8成的貸款成數；倘若舊屋貸款尚未償還，又要再購入新屋，貸款成數恐怕會下降到只剩6成，且無寬限期。

而如果不想背負龐大房貸壓力決定「先賣再買」，又要擔心要另外租屋，房地產作家邱愛莉在商業周刊專欄建議，不妨可以考慮「售後回租」的方式，在房子賣出後，與新屋主協商一定期間的租期，向新屋主承租同一間房子，讓新屋主暫緩交屋，再花半年到一年半的時間密集看屋找到符合自己的理想物件。

不管是先「先賣再買」還是「先買後賣」，房仲業者徐佳馨在鉅亨網報導中表示，除了自身的財務規劃要清楚完善外，他建議，地點較偏遠的物件適合「先賣再買」，避免遇上當郊區房子賣不掉時，舊屋與新屋兩屋的貸款壓力在同一時間進行；再者，若位在精華地段的物件才應該「先買後賣」，畢竟精華地段的物件，房價易漲難跌，加上高詢問度與高脫手率，承接問題的壓力就比較小。

引用:http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?ID=11682&path=h

政府官員認為，以往有利房市的環境已讓很多人賺了不少錢，現在多繳一點回饋國家是理所當然。 （好房資料中心）

好房網News記者黃慈雯／整理報導          2015/04/09 07:15

即將開徵的5月房屋稅，北市將首次感受到重稅的衝擊，而這次新版的房屋稅集結了豪宅稅、囤房稅以及房屋構造單價成本提高等三大因素，北市府估算，將會有18億元的稅收入帳國庫。而對於不少人抱怨增加的房屋稅讓他們吃不消，北市財政局長認為，以往有利房市的環境已讓不少人賺錢，現在理應多繳一點稅回饋國家。

囤房稅 房屋稅
據聯合報報導，財政局解釋，北市本就有豪宅稅，加上3間以上非自用住宅的囤房稅，也將稅率從1.2％拉高至3.6％，另外還有三年調漲一次的房屋標準單價，其中北市調幅就高達160％，因此在稅基不斷提高影響下，符合該項條件的屋主當然會對這次房屋稅很有感。

而向來有多頭總司令之稱的戴德梁行總經理顏炳立表示，北市府祭出高額房屋稅，有如在房市下了慢性毒藥，更是懲罰長期持有不動產的人，且若將房屋稅、地價稅、利息一併納入計算，持有10年房產的人，資產價值可以說是幾乎一半以上都要繳給政府，房屋根本就被充公。

不過北市財政局長蘇建榮認為，先前政府為業者創造出有利房市的環境，如積極建立公共設施，就讓業者賺了不少錢，現在多繳一點回饋國家社會也是理所當然，且逐年增加房屋稅，也是避免囤房和炒房風潮再次興起的既有政策。

引用: http://news.housefun.com.tw/news/article/19904694335.html

文 / House123 邱愛莉

學員發問：「在與房仲或是代銷接觸時，應該透露多少個人資訊？我在知名外商擔任經理，男朋友在醫院擔任主治醫生，請問我們應該讓房仲知道我們有一定的經濟能力，還是應該裝窮比較好？我怕如果讓仲介知道我們的情況，會覺得我們會有比較多的預算，因此少了議價的空間，但是如果強調預算有限，會不會比較不積極服務我們，幫我們找合適的房子呢？」

你曾經有過這樣的經驗嗎？跟仲介約看屋，結果仲介帶看時非常關心你的預算多少？自備款多少？在哪裡上班？想推敲你的薪資可以貸款多少錢。或是想看預售屋，結果還沒踏進接待中心，從你開的車、穿的衣服、提的包包…被上下打量判斷你是不是準客戶。

不管是仲介還是代銷，都不希望努力半天，還幫客戶爭取價格，結果最後客戶預算不足，或因薪資不高，最後因貸款不足而放棄。因此，身經百戰的業務通常練就了五分鐘內就判斷對方是不是準客戶。雖然知道人不可貌相，有錢人也不一定珠光寶氣，貴氣逼人，但還是免不了打量一番。為了讓仲介和代銷提供更好的服務，有時候適度地讓對方知道你們的「實力」是好的，表示你們很優質，買得起。可是，要怎樣才能不被當凱子，以為大魚上鉤呢？除了展現「經濟」上的實力外，還要展現「專業」上的實力。

大部分的仲介或代銷，都有自己的投資客口袋名單。投資客將本求利，要求的價格通常很低，但是因為經驗豐富，做決定很快，當屋主急售或代銷要衝業績時，業務就會先找自己的口袋名單來看屋。為了取得較好的議價籌碼，在仲介和代銷面前，除了讓對方知道你買得起，但也要表現出你們看很多房子，了解行情，會精打細算，對於購屋的流程、眉角很清楚。當「經濟」上的實力與「專業」上的實力兩個條件齊備時，會為議價加很多分！

不過，這是對仲介和代銷喔！如果你面對的是屋主，不僅不要強調財務實力，也不要表現得太精明，免得屋主以為你看上他的房子，是因為他賣得太便宜。只要表示你很喜歡他的房子，很有誠意想買，但預算有限，好不容易存夠了錢，希望他割愛。當對方心態太高時，再提供你所做的行情調查作為議價的參考，讓對方知道你很有誠意，做了功課，調整他對價格的期望值。對待仲介、代銷、屋主的態度大不同，你學會了嗎？

引用：商業周刊

中華徵信不動產估價師聯合事務所     張英毅

自2009年年初立法院財政委員會初審通過土地稅法第三十四條修正案以來，經過八個月的時間，終於在本月11日三讀通過土地稅法及平均地權條例修正案。土地增值稅自用住宅優惠稅率10%由「一生一次」，有條件放寬為「一生一屋」。土地稅法第三十四條增訂第五項規定，使土地所有權人於使用一生一次的自用住宅稅率優惠後，再次出售自用住宅用地時，若符合面積限制、時間限制、戶籍限制、使用限制等規定條件下，仍可破例使用10%優惠稅率。就政府政策目的而言，以減輕負擔方式鼓勵民眾以小換大，希冀藉以活絡市場交易。 對於換屋者而言，除自用住宅優惠稅率外，重購退稅也是節稅的管道之一。以大部分換屋者是以小屋換大屋，由郊區換到市中心的狀況來說，重購退稅的適用性高。財政部亦表示雖然一生一屋的優惠完成三讀，但原本「兩年內以小換大的重購退稅」還是會優先適用。業界也認為一生一屋政策由於受惠族群較少，故以此手段刺激房地產交易的效果應屬有限。

引用:https://www.credit.com.tw/newweb/value/weekly/index.cfm?sn=78

發表於 2014 年 08 月 27 日 由 morris

【記食】台南小吃美食地圖

2013年開始，動工把本篇文章重新排版，加入去過的店家，也把小吃地圖重新畫過，地圖分為三個區域，三張地圖歡迎大家下載使用，地圖上的店家，有九成Morris都有吃過，都會在底下放上介紹連結，有幾家放上去的店，是因為人氣很高，所以才上來。再重申一次，這不是唯一的美食地圖，在這些店周邊還有許多不知名的小店，不一定要吃知名的店家，Morris自己也都往地圖外的區域發展了，地了一些不知名的店家，都列為自己私藏小店，不願意在網路上公開了，大家認真吃，都可以找自己喜歡的店。

每一張地圖都有QR Code，方便大家再連回部落格文章查詢資料，這份地圖應該會再放個大半年，等再累積一些店家後，再來更新資料，有下載使用的朋友，請您留言一下，讓我知道有人下載使用，謝謝大家。

第一張地圖，範圍以水仙宮市場向四方拓展

第二張地圖，以正興街為中心點，向鄰近道路拓展，正興街可說是現在台南最火紅的區域了

第二張地圖

第三張地圖，以保安路為中心點，向四周道路拓展

第三張地圖

只是一張簡單的手繪地圖，因為一次的台南34攤小吃之旅，而有了這個念頭，想要做張屬於自己的台南小吃美食地圖，這是1.0版，上面有著四十多家店，除了其中幾家還無緣享受到外，絕大部分的店家是許多提到台南小吃都會出現的店，然而吃過這些店後，就會想找些無名當地人才知的小店，於是地圖中有幾間店是比較少人介紹過的。

當然不一定列在表中的就是代表好吃，每個人對於食物的挑剔程度不同，喜好的口感也不同，這一篇就是純粹Morris的喜好，關於店家的介紹爾後慢慢新增文章，當然在店家資料的補充這一篇會盡量完整，如果有機會，小吃地圖絕對不會僅在這個區域，雖然說在這區域內的小吃店還有太多需要去探索。

．國華街美食特區

國華街美食特區

富盛號碗糕
電話：06-227-4101
地址：台南市西門路二段333巷8號
營業時間：07:00-1700

金得春捲
電話：06-228-5397
地址：台南市民族路三段19號
營業時間：07:00~17:00

阿松割包
電話：06-211-0453
地址：台南市國華街三段181號
營業時間：08:00~18:00（週四公休）

石精臼蚵仔煎
電話：06-2235679
地址：台南市國華街3段182號
營業時間：9:00~19:30(不定休)

永樂牛肉湯
電話：06-2112464
地址：台南市國華街三段175號
營業時間：03:00~賣完為止

永樂牛肉湯

阿村牛肉湯
電話：06-2229446
地址：台南市國華街3段128號
營業時間：零晨四時至中午
食記：【台南小吃】國華街阿村牛肉湯。

引用：攝影‧旅行‧拈花惹草→Morris

問答／夫妻今年報綜所稅 各類所得可分開算  2015-04-07 03:39:05 經濟日報 稅務問答

萬丹鄉韓小姐問：修正後103年度綜所稅申報夫妻所得計算稅額方式為何？

南區國稅局屏東分局答覆：103年度綜合所得稅夫妻所得計算稅額方式，除維持現行合併計算稅額及夫或妻薪資所得分開計算稅額外，並新增夫妻各類所得分開計算稅額之方式，由納稅義務人擇一適用。

該分局說明，所得稅法第15條規定綜合所得稅夫妻所得計算稅額方式修正案，經立法院三讀通過後，已於104年1月21日經總統公布。

修正後之夫妻所得稅額計算方式，除維持現行(1)夫、妻及受扶養親屬各類所得合併計算稅額及(2)夫或妻薪資所得分開計算稅額，夫、妻及受扶養親屬其餘各類所得合併計算稅額之方式外，並新增(3)夫妻各類所得分開計算稅額之方式，由納稅義務人就前述三種計算方式擇一適用。

夫妻各類所得分開計算稅額方式，納稅義務人於104年5月申報103年度綜合所得稅時即可適用。

引用：http://udn.com/news/story/7243/820006-%E5%95%8F%E7%AD%94%EF%BC%8F%E5%A4%AB%E5%A6%BB%E4%BB%8A%E5%B9%B4%E5%A0%B1%E7%B6%9C%E6%89%80%E7%A8%85-%E5%90%84%E9%A1%9E%E6%89%80%E5%BE%97%E5%8F%AF%E5%88%86%E9%96%8B%E7%AE%97

        天氣太熱不想帶著整車的露營用品去到那裡都很熱的營地烤上兩天，那就隨性一點吧！星期日睡到自然醒來個一日遊吧！很久之前就想再到台南遊玩，但是奇怪的是一直無法成行，距離上次到台南竟然已過了15年了，會不會太誇張了點....(台南是在千里之外嗎？)，早上九點說走就走，出發來去"夢寐以久"的台南！從彰化到台南不到90分鐘的車程，開始了我們的古蹟及美食之旅！台南的建設跟十幾年前來說真的相差非常的多，古色古香的建築及古蹟，乾淨的運河，豐富生態、美麗的夕陽，特色小吃都讓我們留下大好的印象呀！一進入台南市就看到一棟充滿巴洛克風格的建築--公會堂，讓喜愛看各式不同建築的我們，直呼真是來對了，不不不~應該是早就該來台南走一走了！

        當然不能免俗的我們也來到大名鼎鼎的"赤嵌樓"，讓小朋友認識一下之前都只是在課本上才看見的"一級古蹟"！門票並不貴，全票50元，兒童25元，在這裡想跟台南市政府的長官們小小的建議一下，台南市內的大小古蹟、景點太多每個都有值得看的地方，雖然門票並不高，但是幾個古蹟參觀下來也是一筆不小的費用，建議是否可以使用一日票或是參觀二個古蹟送一個古蹟的方式，這樣會大大的提升遊客的觀光意願！台南人呀~只能說你們實在是太幸福了，因為台南市民參觀完全免費呀！
▼公會堂-連新人都來留下最美的紀念


▼赤嵌樓-台南最著名的古蹟與精神象徵



▼贔屭御碑


▼普城稜堡遺跡
赤嵌樓旁的文昌閣二樓供奉魁星爺，祂可是莘莘學子膜拜之神。魁星爺長相奇特，右手執批點功名的硃筆，左手握墨斗，右腳踩鰲頭，左腳踢星斗，有「獨占鰲頭」之意思，威風的很。有趣的是，聽說這枝硃筆常常遭竊，所以有人建議可以販賣硃筆，一來可以滿足考生的心願，二來可充實巿庫，一舉兩得，何樂不為﹖


▼文昌閣

▼魁星爺

▼滿滿請求，金榜題名、考試順利！

▼這位同學會不會太....=.=


▼蓬壺書院

  ▼老祖先說的真對


離開了赤嵌樓，我們誤打誤撞的來到民族路二段168號的"古都鴨家莊"裡面專賣鴨肉調理，他的鴨肉飯在中部很少吃到，喜愛吃鴨肉的朋友可以來試一試喔！接著我們來到了極有特色的"安平樹屋"，位在古堡街上的安平樹屋，原是英商德記洋行的倉庫，是英商洋行中碩果僅存的。因荒廢多年，多株百年老榕樹盤根錯節，氣根在屋頂及牆壁攀附生長，形成了「樹中有屋、屋中有樹」的天然奇景「樹屋」，生長茂盛的榕樹與建築物糾纏不清，讓本來平淡無奇的倉庫成為一個有趣的探險空間。根據台南市府文化局調查，「安平樹屋」的砌牆古磚部分取自「熱蘭遮城」紅磚，從門楣花崗石、窗框基石及木屋架構判定，推測最早應建於十九世紀末及日治初期，台鹽老員工也指出一九三五年在此上班時，倉庫牆面就已經有榕樹盤根。一到樹屋，映入眼簾的是棟橘色的建築外觀，讓人不注意也難，門票一樣是全票50元、半票25元，可與隔壁的「德記洋行」現在是「台灣開拓史料蠟像館」以「朱玖瑩故居」一同欣賞，相當划算！

▼跟"樹屋"相呼應的售票口

▼強眼的橘色建築


▼密密麻麻、糾纏不清


































▼樹中有屋

































▼屋裡有樹


































▼樹屋解說


▼遇到了公會堂拍照的新人

 































▼樹蔭大到已可以遮蔽毒辣的陽光


▼巨大的榕木群

































▼旁邊有踩水車體驗


▼樹屋一景


▼德記洋行現為"台灣開拓史料蠟像館"

▼有風格的拱門圓弧式廊柱

▼朱玖瑩故居


我們來到安平觀光漁港讓我感到驚訝的是台南河岸都相當的乾淨，走在河邊讓人有個錯覺彷彿至身於國外，也沒有一般漁港的漁腥味，目前尚在招商中，所以攤販並不多，天氣實在很熱如果想要休憩一下這裡是個不錯的選擇！

▼看到沒，左前方有一艄軍艦


▼這個杏仁豆腐好吃




▼軍艦近在眼前






























▼那隻可愛的貓咪嚇的了老鼠嗎？


▼還有蚵仔養殖

▼億載金城的護城河


▼護城河也可以踩鴨子船




▼很乾淨的護城河



▼沿途經過的林默娘公園


▼這裡是放風箏的好去處

▼壯嚴的媽祖娘娘

趁著天色還早，我們來到四草想帶著小朋友去欣賞不一樣的生態之旅，因為我們到四草時遇到台江航線最後一班返航(時間來回約70分，全票200元，半票150)，所以只能選擇坐竹筏遊綠色隧道了(時間來回約30分，全票150元，半票100元)，這裡有"台灣的袖珍版亞馬遜河"之稱，也是紅樹林的故鄉，這裡有四種紅樹林有五梨蛟、水筆仔、欖李及海茄苳，種類是全國最多，兩旁隨處可見到夜鷺，還有拍不到的招潮蟹、彈塗魚，路蟹一隻比一隻大，但最令人讚嘆的還是那一片完全被綠林遮蔽的河道。真的還滿有看頭的！河道盡頭是清代的釐金局遺址。釐金局是清朝時期課徵關稅的地方，當時四草地區為了貿易，開鑿了人工運河，連接國賽港（今西港）、鹿耳門、四草到安平，而釐金局便是當時徵收稅金的關卡。竹筏到釐金局就折返了，準備來去觀賞夕陽！

▼登船處.....是登竹筏


▼整排的五梨蛟


▼準備進入綠色隧道




▼白鷺鷥覓食中


▼釐金局遺址


▼夕陽下踏浪等待落日


▼小朋友今天快樂嗎？

引用:http://www.rv530.com.tw/viewpostext.php?post_id=379

台南觀光旅遊