2015-05-10 經濟日報 王應傑王應傑（東森房屋董事長）
去年全台建物買賣移轉棟數僅32萬598棟，創下2002年來最低紀錄，除了受到選舉變數的影響，主要關鍵因素是政府推動「房地合一」政策尚未定案，如各界對於稅率、長期優惠與自住認定等認知分歧，導致市場上投資客紛紛退場，自住客購屋觀望氣氛濃厚，現在買賣雙方對房市認知差異大，但也不代表房地產未必不能投資和買賣，重要的是要有所本。
房地合一稅制改革各界眾聲喧嘩，日前財政部傳出提出房地合一稅率將微調及長期優惠，來回應外界對於稅率偏低的疑慮。如新版房地合一稅制，提出未滿一年的不動產交易加重課稅、稅率調高為35%，持有未滿二年稅率為30%，持有二至十年稅率為17%。
依我所見，將稅率調高至35%似乎有點意氣用事，畢竟過去最高的年稅率就是營利事業所得稅，像是20多年前是35%，後來降到25%，現在再也沒有這樣高的稅率，因此要通過立法院這關，恐有困難。我還是傾向持有二年以上維持單一稅率較簡單明瞭，買賣一個月內就要繳稅，若併入綜所稅，等到隔年再追補稅率較為複雜。
關於自用住宅總價4,000萬元以下，則享有免稅優惠，我建議將自用住宅總價應往下調整，畢竟國人住宅自有率達87%，改革不應懲罰長期持有者，如名下只有一棟自住房屋，或是長期持有非為頻繁買賣套利的不動產，政府將儘量給予課稅優惠，不會受到新制增稅的影響。
至於不動產稅制改革應採分離或合併？我認為衝擊最小就是採取合併進行，在實價登錄後的房屋，可採取實價課稅，政府則只需要訂出稅率即可；而在實價登錄之前進行房地產買賣交易，就無價格可供參考，因此我建議政府可每半年依公告現值調整拉近與市價的差距，就能提高持有成本，達到租稅公平。
在房地合一政策動盪時機內，自住客要如何購屋呢？我建議自住客若擁有穩定的薪資，無須因為政府稅法改革而裹足不前，反而可以趁機進場挑屋。
由於過去房地產已經上漲多年，如今房價已達高點，未來房價走勢朝著緩跌情勢，房價下跌的時間恐會拉長，比如說，空屋率極高、上漲過快的區域，房價恐會下探回原形，不過在市場利率維持低檔狀況下，房價跌幅依舊不會超過三成。
在此時敏感的時機，自住客應避免選擇預售屋，因在市場反轉時，若建商資金周轉不靈，風險性相對也會提高。且也要小心蛋黃區點燈率不到三成的社區，因在房屋持有成本的提高，市中心賣不掉的豪宅產品，在市場的價位下修幅度恐也不小。
因此在房價回檔期間，購屋者應該要慎選物件，如在挑選房屋得找持有時間較長的物件、或者繼承而急分產的屋主，此類的買方相對比較好議價。
若想要買新成屋，建議可以找推案量較多的區域，因在房屋稅、地價稅和契稅調漲時，資金壓力負擔較大的屋主，就會將物件拋售，此時就是議價的好時機。
但還是要提醒民眾，在降價時間進場買屋，除了籌措足夠的自備款、也得留意貸款成數、利率等等，才能有機會挑選合適的降價屋。
（記者郭及天整理）
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